PROSEDUR DAN SYARAT PEMBUATAN AKTA
JUAL BELI (AJB) TANAH DAN BANGUNAN
Beberapa hal yang perlu diketahui dalam
transaksi tanah:
- Pemeriksaan Sertifikat Tanah
-
Persetujuan Suami/Istri
- Komponen Biaya Dalam AJB
-
Penandatanganan AJB
- Balik
Nama Sertifikat
- Dokumen Yang Perlu Disiapkan
AJB merupakan dokumen yang membuktikan adanya pengalihan hak
atas tanah dari pemilik sebagai Penjual kepada Pembeli sebagai pemilik baru. Pada
prinsipnya dalam Jual Beli Tanah pada
prinsipnya sifatnya harus TERANG DAN TUNAI yang harus dilakukan dihadapan PPAT
dan harganya sudah dibayar LUnas saat transaksi. Jika belum Lunas maka pembuatan
AJB tidak bisa dilaksanakan.
Sebelum membeli atau menjual tanah bersertifikat adalah wajib
dengan mendatangi PPAT. Secara Umum peralihan hak atas tanah bersertifikat
wajib dilakukan di hadapan PPAT dan tidak dapat dilakukan secara dibawah
tangan. Sebelum transaksi dilakukan PPAT akan memberikan penjelsan syarat
syarat yang diberikan baik oleh penjual dan pembeli.
Berikut hal-hal yang dipersiapkan sebelum melakukan AJB :
1.
PEMERIKSAAN SERTIFIKAT HAT ATAS TANAH DAN PBB
Melakukan sertfikat, PPAT akan meminta asli
sertifikat tanah dan surat tanda terima setoran dari penjual. Pemeriksaan
sertifikat dilakukan untuk memastikan kecocokan antara isi sertitikat dengan
kantor pertanahan. Dan memastikan tanah tersebut dalam sengketa hukum, tidak sedang
dalam jaminan dan tidak sedang berada dalam penyitaan oleh yang berwenang serta
pemeriksaan STTS PBB dilakukan PPAT untuk bisa memastikan sertifi8kat tanah itu
tidak tertunggak dalam pembayaran PBB.
2.
Persetujuan Suami/Isteri
Penjual harus disetujui oleh Suami/Isteri. Persetujuan
dilakukan secara langsung. Biasanya dilakukan dengan datang langsung di dalam
AJB nya dengan sama sama tanda tangan di dalam AJB tersebut. Atau Biasanya juga
dilakukan dengan Surat persetujuan khusus yang isinya memberikan persetujuan atas
penjualan tanah tersebut. Jika salah satu pihak meninggal maka harus dilengkapi
dan dibuktikan dengan SURAT KETERANGAN KEMATIAN DARI KANTOR KELURAHAN.
3.
Komponen Biaya dalam AJB
Selain harga jual beli tanahnya yang
dikeluarkan ialah.
Komponen yang harus dikeluarkan baik oleh
Penjual dan Pembeli ialah berupa biaya Pajak PENJUAL dan Pajak Pembeli.
Pajak penjual bisa disebut sebagai Pajak PENGHASILAN
atau PPh karna Penjual disini memperoleh penghasilan akibat dari pembayaran
harga tanahnya.
Sedangkan,
Pajak Pembeli bisa disebut sebagai Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB karna pembeli memperoleh hak
kebendaan yaitu berupa tanah tersebut.
Berapa besar biaya pajak-pajak tersebut ??
bagaimana cara menghitungnya ??
4.
Biaya Jasa PPAT – Relatif tergantung dari PPAT
Umumnya ditanggung bersama oleh penjual dan
pembeli.
5.
Tandatangan AJB
Setelah penjual dan pembeli sudah
menyerahkan berkas-berkas maka penjual dan pembeli menghadap PPAT untuk menandatangani
dihadapan PPAT dan wajib disaksikan 2 orang saksi yang turut tandatangan ajb
dari PPAT.
6.
BALIK NAMA SERTIFIKAT TANAH
Setelah ditanda tangan AJB selesai maka
proses berikutnya adalah melakukan balik nama sertifikat tanah. Proses balik
nama bisa dilakukan dikantor pertanahan. Bisa dilakukan sendiri atau bisa juga
dilakukan oleh PPAT yang membuat AJBnya. Umunya AJB dilakukan satu paket oleh
PPAT.
7.
Dokumen Yang Perlu disiapkan
Dokumen Penjual :
1.
FC KTP Penjual serta Suami/Isterinya
2.
FC KK
3.
FC AKTA NIKAH
4.
ASLI SERTIFIKAT TANAH
5.
ASLI STTS
PAJAK PBB
6.
SURAT PERSETUJUAN SUAMI/ISTERI (persetujuan bisa
dlm AJB)
7.
ASLI SURAT KEMATIAN (jika meninggal)
8.
PENETAPAN PEMBAGIAN HARTA BERSAMA (jika sudah
cerai)
DOKUMEN PEMBELI :
1.
FC KTP
2.
FC KK
3.
FC AKTA NIKAH
4.
FC NPWP