NOTARIS

PROSEDUR DAN SYARAT PEMBUATAN AKTA JUAL BELI (AJB) TANAH DAN BANGUNAN

Beberapa hal yang perlu diketahui dalam transaksi tanah:

- Pemeriksaan Sertifikat Tanah

 - Persetujuan Suami/Istri

- Komponen Biaya Dalam AJB

 - Penandatanganan AJB

 - Balik Nama Sertifikat

- Dokumen Yang Perlu Disiapkan

AJB merupakan dokumen yang membuktikan adanya pengalihan hak atas tanah dari pemilik sebagai Penjual kepada Pembeli sebagai pemilik baru. Pada  prinsipnya dalam Jual Beli Tanah pada prinsipnya sifatnya harus TERANG DAN TUNAI yang harus dilakukan dihadapan PPAT dan harganya sudah dibayar LUnas saat transaksi. Jika belum Lunas maka pembuatan AJB tidak bisa dilaksanakan.

Sebelum membeli atau menjual tanah bersertifikat adalah wajib dengan mendatangi PPAT. Secara Umum peralihan hak atas tanah bersertifikat wajib dilakukan di hadapan PPAT dan tidak dapat dilakukan secara dibawah tangan. Sebelum transaksi dilakukan PPAT akan memberikan penjelsan syarat syarat yang diberikan baik oleh penjual dan pembeli.

Berikut hal-hal yang dipersiapkan sebelum melakukan AJB :

1.       PEMERIKSAAN SERTIFIKAT HAT ATAS TANAH DAN PBB

Melakukan sertfikat, PPAT akan meminta asli sertifikat tanah dan surat tanda terima setoran dari penjual. Pemeriksaan sertifikat dilakukan untuk memastikan kecocokan antara isi sertitikat dengan kantor pertanahan. Dan memastikan tanah tersebut dalam sengketa hukum, tidak sedang dalam jaminan dan tidak sedang berada dalam penyitaan oleh yang berwenang serta pemeriksaan STTS PBB dilakukan PPAT untuk bisa memastikan sertifi8kat tanah itu tidak tertunggak dalam pembayaran PBB.

2.       Persetujuan Suami/Isteri

Penjual harus disetujui oleh Suami/Isteri. Persetujuan dilakukan secara langsung. Biasanya dilakukan dengan datang langsung di dalam AJB nya dengan sama sama tanda tangan di dalam AJB tersebut. Atau Biasanya juga dilakukan dengan Surat persetujuan khusus yang isinya memberikan persetujuan atas penjualan tanah tersebut. Jika salah satu pihak meninggal maka harus dilengkapi dan dibuktikan dengan SURAT KETERANGAN KEMATIAN DARI KANTOR KELURAHAN.

3.       Komponen Biaya dalam AJB

Selain harga jual beli tanahnya yang dikeluarkan ialah.

Komponen yang harus dikeluarkan baik oleh Penjual dan Pembeli ialah berupa biaya Pajak PENJUAL dan Pajak Pembeli.

Pajak penjual bisa disebut sebagai Pajak PENGHASILAN atau PPh karna Penjual disini memperoleh penghasilan akibat dari pembayaran harga tanahnya.

Sedangkan,

Pajak Pembeli bisa disebut sebagai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB karna pembeli memperoleh hak kebendaan yaitu berupa tanah tersebut.

Berapa besar biaya pajak-pajak tersebut ?? bagaimana cara menghitungnya ??

4.       Biaya Jasa PPAT – Relatif tergantung dari PPAT

Umumnya ditanggung bersama oleh penjual dan pembeli.

5.       Tandatangan AJB

Setelah penjual dan pembeli sudah menyerahkan berkas-berkas maka penjual dan pembeli menghadap PPAT untuk menandatangani dihadapan PPAT dan wajib disaksikan 2 orang saksi yang turut tandatangan ajb dari PPAT.

6.       BALIK NAMA SERTIFIKAT TANAH

Setelah ditanda tangan AJB selesai maka proses berikutnya adalah melakukan balik nama sertifikat tanah. Proses balik nama bisa dilakukan dikantor pertanahan. Bisa dilakukan sendiri atau bisa juga dilakukan oleh PPAT yang membuat AJBnya. Umunya AJB dilakukan satu paket oleh PPAT.

7.       Dokumen Yang Perlu disiapkan

Dokumen Penjual :

1.       FC KTP Penjual serta Suami/Isterinya

2.       FC KK

3.       FC AKTA NIKAH

4.       ASLI SERTIFIKAT TANAH

5.       ASLI  STTS PAJAK PBB

6.       SURAT PERSETUJUAN SUAMI/ISTERI (persetujuan bisa dlm AJB)

7.       ASLI SURAT KEMATIAN (jika meninggal)

8.       PENETAPAN PEMBAGIAN HARTA BERSAMA (jika sudah cerai)

DOKUMEN PEMBELI :

1.       FC KTP

2.       FC KK

3.       FC AKTA NIKAH

4.       FC NPWP